FAQ смены Управляющей Компании (УК) “УЭН Эталон”

Да, сейчас УК эталон именно это и утверждает – услуги никакие потому что жильцы мало платят.
Имеются и некоторые собственники, которые поддерживают идею повышения тарифов.
И это можно объяснить только тем что собственник не проживал длительное время в нашем ЖК или попросту аффилирован с УК эталон.

На деле практически все собственники убедились, что обслуживание при высоких и при минимальных тарифах получается одно и то же – на порядок ниже положенного.

То есть, платим много – получаем так себе, платим мало – не получаем вообще ничего.

Это подтверждает ситуация со второй очередью, где тариф более 100 рублей! А газон не поливается также, как у нас в первой очереди за 40 рублей.

Поэтому на смену “эталона” в наш дом придет новая УК, которая за те же деньги покажет достойный уровень обслуживания.

И только после этого, когда мы достигнем нормального управления и обслуживания, можно будет обсуждать возможное добавление тарифов для чего-то особенного, повышенного.

Уборка этажей и паркинга.
Новая Управляющая компания будет иметь свой штатный клининг. Только в таком случае наладится качественная своевременная уборка в пределах действующего сейчас тарифа. У Эталона клининг от подрядчиков, при такой системе невозможно обеспечить качество.

Охрана.
Новая УК будет иметь квалифицированную охрану по тому же тарифу, который имеется сейчас. Охрана будет справляться со своими обязанностями, находится на связи с жильцами для оперативного реагирования, исчезнут постоянные инциденты с жильцами, некорректное поведение, чехарда с кадрами.

Управление.
Новая УК обеспечит доступ собственников к информации о заключенных договорах с подрядчиками, другим финансовым и организационным документам.

Время работы новой УК станет достаточным для взаимодействия с жильцами в удобное время, в том числе по расчетам, бухгалтерии.

Новой УК будет налажено взаимодействие с собственниками через Совет Дома и регулярное проведение ОСС.

Результаты ОСС станут обязательными к исполнению.

Без общественного открытого обсуждения и голосования новая УК не будет проводить никакие решения.
В том числе будет исключен сговор нескольких жильцов с УК по вопросам расходования средств, другим организационным вопросам.

Прекратится расходование ресурсов нашего дома на содержание второй очереди – вода, электричество.

Новой УК будет прекращено бесплатное нахождение офиса продаж эталона на общедомовой территории.

Уборка придомовой территории.
Новая УК в рамках действующего тарифа обеспечит полив и сохранение газонного покрытия и зеленых насаждений, своевременную убоку бытового мусора содержание мусорных площадок, в зимнее время своевременную чистку от снега и льда.

Тарифы и расчеты.
Новая УК будет предоставлять регулярные отчеты по расходованию денежных средств.
Понизится ОДН за воду и электричество.

Рассчеты за воду, отопление и электричество приобретут понятный порядок.

Новая УК предоставит удобное и стабильное приложение для удобства оперативного взаимодействия с жильцами.

Обслуживание дома.
Новая УК будет иметь в подрядчиках по ремонту и обслуживанию лифтов надежную организацию с опытом оперативного реагирования при поломках лифтов.

Новая УК выделяет отдельного постоянно действующего специалиста для подготовки и ведения гарантийной претензионной работы по застройщику на стороне жильцов.
Данный вид деятельности будет охватывать протечки и плесень в паркинге, местах общего пользования и др.

Влажная уборка уборка МОП выше второго этажа происходит 2 раза в неделю

Ни в коем случае. До момента внесения записи в реестре платить будем эталону и/или поставщикам ресурсов напрямую. В день внесения в реестр платить будем новой УК и/или поставщикам ресурсов напрямую. О внесении в реестр новая УК оповестит день в день.

Будет новая УК – сразу же будут новые подрядчики. Старые подрядчики будут сами решать свои проблемы с эталоном. А с жильцами будет работать уже новая УК и все недочеты будет исправлять за свой счет – это обычные коммерческие затраты при получении нового объекта. Сильные УК этого не боятся, они готовы к исправлению пробелов бывшей управляющей компании.

Да, такое возможно в любое время. Ничто не помешает эталону обанкротится сразу после истечения гарантийного срока. Поэтому чем раньше произойдет смена на новую УК, не аффилированную с застройщиком, тем спокойнее и лучше.

Нет, в после заезда новой УК ее работа начинается в тот же день. И на протяжении первых нескольких месяцев все работы ведутся в усиленном режиме, в том числе клининг, уборка придомовой территории и содержание инженерных коммуникаций.

Да, эталон будет мешать принятию решения собственниками решения о замене УК на новую. Но это жильцам не особо будет мешать нормально жить.
Точнее наоборот, возможно из последних сил эталон будет пускать пыль в глаза, доказывая что не такой он плохой))
Возможны следующие элементы противодействия замене на новую УК:
1. УК эталон запустит параллельное ОСС для создания путаницы.
Вопросы в искусственном ОСС возможно будут схожими, созвучными.
К этому надо быть готовым.
2. Начнет пиар-компанию про “успехи” с большим количеством постановочных фотографий в чатах
3. Возможен запуск посторонних агитаторов, как в живую по дому, так и особенно в телеграмм-чатах жителей.
4. Ожидаем с большой долей вероятности активизации аффилированных с УК эталон собственников. Будут энергично и систематически вбрасываться высказывания с сомнениями в целесообразности, безопасности и достижимости смены УК на новую.

5. Ожидается также со стороны аффилированных с УК эталон собственников нападки на кандидатов в новые УК.
Несмотря на открытую и доступную информацию, противников смены эталона ни одна из кандидатур новых УК на смену эталону не устроит ни при каких показателях.

Да, не передаст. Никакая уходящая УК ничего добровольно не передает. На практике новая УК легко через суд истребует и получает все необходимые от старого УК документы.

В наше время проигравшие УК никогда не ведут “военные” оборонительные действия, на практике новая УК в сопровождении сотрудников получает за пару дней доступ к помещениям и приступает к работе. Процедура занимает два-три дня.

Эталон не один на рынке недвижимости и управляющих компаний. Как раз частые примеры отстранения эталона от управления жилыми комплексами является подтверждением того, что “большие начальники” есть у многих компаний в сфере жкх. Без некого административного ресурса не работает ни одна крупная управляющая компания. По этой причине все в конечном итоге решают действительно жители – что проставят в бланках голосования, то и в итоге будет. Только надо набрать больше половины от числа всех собственников.

Вот какие этапы смены УК:

1. Собственники по-отдельности или в составе инициативных группы обращаются в Совет дома или к Председателю с просьбой/требованием организовать процесс смены действующей УК на другую, которая будет работать лучше. (Этап Завершен)
2. Происходит подбор кандидатов – новых УК (Этап осуществляется)
3. Сбор всесторонней информации о кандидатах на смену.
4. Представление кандидатов и проведение голосования с выбором лучшего.
5. Проведение Общего Собрания Собственников по лучшему кандидату в новую УК
6. Приход новой избранной УК и улучшение жизни в ЖК в течении ближайших нескольких месяцев.

Да, конечно. Просто напишите обращение на сайте жителей или в телеграмме в Совет дома или председателю совета дома, мы с Вами обсудим какой вклад в нашу миссию необходим в данный момент.

Необходимо набрать 50%+1 голос, от всех собственников.

Достаточно быть на связи. Инициативная группа обязательно с Вами свяжется неоднократно по разным каналам. Следите за информацией также в подъездах, на почте, в телефоне. Необходимо будет один лишь раз проставить галочки в бланке голосования. Это бумажные листы, которые Вам принесут участники инициативной группы.
Необходимо только лишь один раз отметить свое решение в бланке, остальное сделают за Вас участники инициативной группы.

Да, конечно, на ОСС общедомовые вопросы. Каждый собственник сможет обратиться напрямую по своему личному вопросу в ЖилСервис. В моем понимании перевешивание двери это небольшой и простой технический вопрос. Уверен, если ЖилСервис сумели наладить работу в ЖК бизнес- класса Камелот, то удовлетворить наши запросы они в состоянии.

Новая УК не имеет “своих” провайдеров, чем больше провайдеров будет в доме, тем лучше

Данный конкретный вопрос не рассматривался, но можно отметить, что у ЖилСервиса в штате в нашем ЖК будет специалист, к которому можно обратиться с проблемами из-за застройщика.
Потому что проблема нехватки парковочных мест – это просчет застройщика. Думаю будем совместно решать этот вопрос.

Главная задача смены УК – значительно улучшить обслуживание ЖК, при этом не увеличивать значительно стоимость квартплаты.

Роберто Александрович, глава Управы Лосиноостровского района хвалил ук лосинка на предмет того что они четко выполняют все указания исходящие из управы. По теме хорошего обслуживания и управления рекомендаций от главы Управы не было.
Также от собственника нашего дома поступила информация, что при общении с представителями ук Лосинка на предмет смены УК получен ответ что недостаточно производственных мощностей, нет технической возможности и не хотят соревноваться с эталоном.

Территория кпп1, где установлена первая пара шлагбаумов относится к первой очереди. Со стороны эталона не будет не только со шлагбаумом никаких проблем, но мы попросту забудем время проведенное с эталоном.

Да, конечно, клининг обязательно только штатный. Мы видим к чему приводит клининг на подряде.

Инженеры, сантехники, электрики – обязательно в штате.
Никаких “своих” и аффилированных с УК подрядчиков. Жители могут свободно предлагать своих подрядчиков (без особых аккредитаций, как у эталона).

Да, у новой УК есть квалификация и опыт в обслуживании лифтов и вентиляции МОПов.
Новая УК выделяет отдельную штатную единицу – специалист будет заниматься только решением проблем жильцов, направлением писем от всего ЖК в соответствующие инстанции, разбирательствами по гарантийным обязательствам застройщика и т.д.

Да, именно, подобное ПИКу, но еще больше функций.
Мы видели его работу в ЖК под управлением ЖилСервиса.
Там управление подъездами и забором тоже, то есть со смартфона можно управлять не только как домофон в подъезде, но и калитки открывать.

Застройщик находится в помещении, очевидно по каким-то договоренностям с УК эталон, поэтому с приходом новой УК никаких оснований у застройщика не останется и вопрос будет решен.

ЖилСервис это бренд, объединяющий группу компаний.
На Щелковском шоссе в микрорайоне Янтарный объектов не имеет.

Уже была путаница с названиями, в сфере ЖКХ слова жилищный и сервис распространены.

Да, договор с новой УК не более чем на год.
Вторую очередь в планируется присоединить, но только по согласию большинства собственников второй очереди. Зафиксировать тарифы будущих отношений со второй очередью, к сожалению на данном этапе новая УК не сможет, потому что сейчас происходит смена УК в первой очереди.

1.Мое личное мнение почему многие УК отказались, имеет три причины:

• недостаточно резервов технических и кадровых. ЖилСервис готовит кадры внутри компании, у них существует система контроля эффективности сотрудников. Дело в том, что руководитель проходил обучение управлением в сфере ЖКХ в том числе и в загранице. Поэтому внутри компании всегда происходит “соцсоревнование” и кадры растут профессионально.

То же самое про технику – ЖилСервис имеет запас оборудования на своих объектах, который при необходимости мгновенно можно использовать в новом ЖК.

• у большинства УК нет в принципе опыта в смене управляющих компаний от застройщика. ЖилСервис, напротив, имеет достаточный опыт по смене УК от застройщиков, чтобы помогать жителям и инициативным группам организовать процесс смены.
• у других УК нет опыта смены именно эталона. Например УК Базис после осс не смогла довести дело до конца в ЖК Летний Сад.

А вот у ЖилСервиса есть ЖК, в котором они сменили эталон.

2. Группа компаний Жилищный Сервис не может работать плохо. Участники Инициативной группы и я лично посетили несколько ЖК под их управлением. В том числе и ЖК, в котором проживают очень обеспеченные, “крутые” собственники. И мы увидели что ВСЕ объекты под управлением группы компаний ЖилСервис управляются и обслуживаются очень хорошо.

Кто лично посетил эти объекты однозначно захотел, чтобы также было и у нас.

3. Тарифы резко поднять или опустить не может самостоятельно ни одна УК. Именно поэтому участники Инициативной группы более двух недель согласовывают тарифы. Мы понимаем, что какие тарифы будут закреплены в КП, по таким и будем жить.

Да, у ЖилСервиса есть свое приложение для приема заявок от жителей. Оно удобное и работает стабильно. Заявки отрабатываются оперативно.
Также заявки можно оставить звонком в круглосуточную диспетчерскую и даже просто написать на вотсап.
Дежурные сантехники и электрики находятся в ЖК все дни, включая выходные и праздничные

Новая управляющая компания будет оповещать в приложении о проведении общих собраний собственников и принимать в офисе бланки голосований от тех жителей, кто захочет голосовать на бланке, это как минимум. Что касается формата, то мы планируем широкое открытое обсуждение всех собственников предварительно, перед вынесением вопроса на ОСС. Чего точно не будет, так это действий УК по персональным договоренностям с отдельными жителями.

Шкафы, курение, выгул и многие другие внутреннего порядка жизни вовсе не УК должно определять, а собственники. Для этого после смены мы и будет проводить последующие электронные ОСС, на которых жители будут определять что предпринять УК, чтобы улучшить жизнь по решению жителей.

Да, все верно, новая УК въедет в офис текущей и время приема жителей будет увеличено – станет более удобным.

С новой УК жители могут свободно предлагать любых подрядчиков без каких либо ограничений(особой аккредитации) со стороны новой УК.

Текущие Объекты под управлением и отзывы жителей не дают оснований сомневаться.

Запасные варианты конечно есть у инициативной группы.
Это другие проработанные УК , но всегда также отстается и вариант рассмотреть переход на ТСЖ.

Подкорректирую вопрос, потому что новая отобранная УК это не УК Инициативной группы, это новая УК всех собственников ЖК Нормандия первой очереди, которые захотели сменить эталон. В процессе отбора мог по своему желанию принять участие любой собственник, при условии что он ЗА смену УК. Приглашение было открыто опубликовано.

Итак, вопрос: Что нам всем делать, если по результатам ОСС останется эталон?
Ответ: Не знаем, потому что на данный момент отобранная и проверенная ИГ группа компаний “Жилищный Сервис” – лучшее для нас, что есть на рынке управляющих компаний в Москве, с учетом существующих реалий.

Поэтому выбор простой – или идем все голосовать за новую компанию или остаемся с эталоном.

Новая УК в первой очереди наведет порядок в управлении и содержании.
После этого собственники второй очереди захотят тоже сменить эталон на новую УК.
От лица Инициативной группы первой очереди приглашаю жителей второй очереди обратиться за консультациями и организацией процесса смены управляющей компании во второй очереди.

Будем делить территорию, возводить заборы, закрывать ворота?

Мы все за то, чтобы пространство ЖК Нормандия было ЕДИНЫМ и обслуживалось на профессиональном уровне. Мы хотим чтобы управляющая компания за нашу оплату оказывала качественные услуги на всей территории нашего комплекса.

Однако рассчитывать на то, что новая управляющая компания наведет порядок заодно и во второй очереди не стоит. Поэтому пока обслуживание во второй очереди останется в пределах концепции УК эталон.

Снова вернется двустороннее движение с разворотом в районе 3 корпуса?
Движение вокруг ЖК Нормандия не изменится, знаки и разметка остаются без изменений.

В итоге для жителей, имеющих собственность в первой очереди и во второй очереди, жизнь изменится в лучшую сторону только в пределах собственности первой очереди, но с перспективой улучшения и во второй очереди.

Закон такого не говорит. Закон говорит, что ОДН должен включаться в тариф содержание и ремонт в объеме нормативов, принятых субъектом РФ. В г. Москве нормативы не приняты, соответственно, ОДН как и ранее будет выставляться отдельными строками в ЕПД в соответствии с фактическим расходом. Контроль за расходом ОДН, показаниями общих счетчиков (ОДПУ), их работоспособностью и сроками поверки будет осуществлять представитель СД (мы об этом договаривались). Также весь полный и подробный расчет будет ежемесячно выкладываться в чат. Вопрос с единой диспетчерской проработаем, такого опыта не было. Но, на мой взгляд, это только удлинит цепочку заявитель-исполнитель

Для получения равномерного и не завышенного ОДН нужно постоянно одномоментно сдавать показания ИПУ (индивидуальные счетчики) и ОДПУ (общедомовые счетчики). Тогда будет все четко. Плюс начислять норматив по воде тем, у кого не поверены счетчики и и кто не сдает показания. Средний ОДН на наших домах по электричеству 4-8 р/кв.м. в месяц, по воде менее 1 м3

Готовы. У нас в портфеле много домов с таким способом управления

Это вопрос не первоочередной и носит рабочий характер. Нужно изучить мнение собственников и опираться на интересы большинства. Реализовать это решение технически не носет большой проблемы и серьезного финансирования

На всякий случай цитирую вопрос из бланка ОСС, на который ссылаюсь:
Вопрос N 10. Провести Обществу с ограниченной ответственностью «ЖС фасилити менеджмент» в течение 8 месяцев с даты начала обслуживания МКД, технического аудита паркинга и подвальных помещений на предмет целостности гидроизоляции и устройства полов с последующим предоставлением собственникам результатов. В случае выявления дефектов, причиной которых также может являться некачественный материал и нарушение технологии строительства, подать досудебную претензию к ООО «Специализированный застройщик «ЛС-Риэлти»

В договоре управления на технический аудит мы отвели 3 месяца. Этот срок позволит определить явные проблемы и подать гарантийные письма. Под 8 месяцами понимается уже все досудебная работа и экспертизы. Конечно, застройщик может к этому времени ликвидироваться, но это маловероятно, т.к. есть определенные активы и процесс ликвидации занимает месяцы. Но даже с момента ликвидации у нас будет еще 6 месяцев на оспаривание этой ликвидации.

Узаконить шлагбаумы можно получив соответствующее решение на ОСС и одобрение Совета депутатов. Опыт получения субсидии имеется

Да. Реализовано также. Но чаще всего мы закрываем недоработки допработами по согласованию с СД

Не получится, к сожалению, т.к. это разные расчётные счета. Но есть возможность оплатить одним кликом в приложении

У нас есть несколько ЧОП, с которыми мы работаем. Все они автономно работают на 3 и минусом и справляются со своими обязанностями только за счет ежедневного контроля со стороны УК. Если ваш ЧОП более автономен, то, безусловно, мы его рассмотрим в качестве подрядчика

Такой опыт есть. Также есть опыт использования средств капитального ремонта на капитальный ремонт. В ЖК Камелот капремонт идет полным ходом

Система дымоудаления (противодымная вентиляция) включается только при сигнале “пожар”. Использоваться эта система для вентиляции холлов не может. К сожалению, данная проблема носит системный характер из-за недоработки СНиП и СП. Решить ни мы, ни кто-либо другой эту проблему не сможем без существенного финансирования

Будем стараться выстраивать добрососедские отношения, т.к. и в их (надеюсь) и в наших интересах прежде всего комфорт жителей, поэтому перебрасывание снега с нашего тротуара на соседский постараемся избежать. Дома имеют общую инженерную инфраструктуру, поэтому нам придется сотрудничать

Льготы дает центр жилищных субсидий города Москвы. Если Вы получаете льготы сейчас, то для Вас ничего не изменится. Возможно только мы попросим Вас передать нам подтверждающие документы, если предыдущая УК нам их не передаст

Из опыта работы с данным застройщиком, таких предложений не было. За дёшево не продадимся. За сколько готовы продаться – Эталон не даст

После передачи протокола собрания в Мосжилинспекцию происходит приостановка внесения изменений в реестр лицензий для проверки данный на срок 40 рабочих дней. В случае, если протокол будет рассмотрен положительно, мы приступим к управлению в с 1 числа месяца, следующего за датой положительного решения. В оптимистичном варианте это 1 марта 2023 года

Как правило, управление выходит на стабильные рельсы через 4-6 месяцев с захода в дом.

Что вы почувствуете с нашим приходом в первую очередь: – сбор данных и начало работ по застаревшим, нерешенным проблемам, улучшение обратной связи и контроль за сроками решения текущих задач, введение удобного мобильного приложения, генеральную уборку МОП и территории, постоянное информирование о наших планах, сроках их реализации и отчетах об исполнении, технический аудит дома и работа с застройщиком.

Не передача технической документации – это грубое нарушение лицензионных требований, за которое могут лишить лицензии на управление домами. Думаю, что документация будет передана, т.к. нет смысла ее скрывать после внесения изменений в реестр лицензий. Если же это произойдет, то есть практика получения этой документации в Эталоне (у застройщика), а также в судебном порядке.

В любом случае, отсутствие технической документации не сильно мешает текущей эксплуатации дома. Критическую документацию будем восстанавливать

Гидроизоляция паркинга в местах, которые могут повлечь повреждение имущества собственников будут устраняться в рамках текущего ремонта в месячный срок с момента их обнаружения и понимания невозможности ожидания ремонта по гарантии